Rightmove gestiona un negocio casi monopolístico de portales inmobiliarios en Reino Unido, con la plataforma del mismo nombre.
- ¿Cómo gana dinero Rightmove?
El negocio de Rightmove es bastante sencillo, similar al de portales como Idealista en España, aunque con diferencias clave a tener en cuenta, y que influyen positivamente en una mayor rentabilidad y estabilidad del negocio.
+ Membresías para inmuebles de segunda mano
Para ofertar los inmuebles en venta o en alquiler en Rightmove, debes ser un profesional, una agencia inmobiliaria, y a cambio de estar en el portal tienes que pagar mensualmente una tarifa a Rightmove (en el caso de los inmuebles comerciales, como locales comerciales o naves logísticas, se paga también una tarifa fija, pero dependiendo del número de inmuebles expuestos).
Dentro de estas tarifas planas las hay más o menos premium, y que incluyen un mayor o menor número de servicios.+ Tarifas para promotoras de vivienda nueva
Además de las agencias inmobiliarias, las promotoras de vivienda nueva son también clientes de Rightmove, con la particularidad de que no pagan una tarifa plana como las agencias para incluir todo su catálogo, sino que pagan por cada promoción concreta (es una pata por tanto potencialmente más cíclica).
+ Negocio publicitario
Rightmove vende también espacios publicitarios para terceros, pero con características muy particulares: que estén relacionados con su temática, y que no molesten al usuario ni canibalicen el espacio dedicado a ofertar inmuebles de manera prioritaria.
Tienen por un lado publicidad para los buscadores de inmuebles, llevándose comisión por cada contacto que le generan a los bancos con sus hipotecas, o seguros; se publicitan también empresas de decoración del hogar, tipo Ikea, empresas de mudanzas, de alarmas, de luz o gas, etc.
Por otro lado tienen publicidad para los propios profesionales de las agencias inmobiliarias, con empresas de software para las mismas, fotógrafos profesionales para interiores, empresas de consultoría o cumplimiento legal, etc.
+ Servicios de datos
Rightmove cuenta con una serie de datos muy valiosos, y percibe ingresos a cambio de compartirlos con tasadores oficiales, aseguradoras, fondos de inversión o el propio gobierno británico.
- Rightmove y sus finanzas
+ Cuenta de pérdidas y ganancias
La Cuenta de pérdidas y ganancias de Rightmove nos muestra un negocio altamente exitoso, aunque con una ralentización en estos últimos años, lo cual no es de extrañar porque está expuesto a Reino Unido y lo están pasando mal.
Respecto a sus extraordinarios a ajustar, estos han sido muy escasos, apenas algunos gastos puntuales de reestructuración, deterioro de intangibles o costes de adquisición de compañías. Una empresa muy limpia a estos efectos en sus cuentas.
+ Inversiones
En cuanto a sus inversiones, la tabla nos muestra lo buen negocio que es Rightmove, porque durante toda su historia ha crecido y crecido en beneficios sin necesidad de capex de inversión ni realizar apenas adquisiciones, es un negocio a día de hoy fantástico.
- Riesgos de Rightmove
+ Riesgo regulatorio
Rightmove, después de muchos años subiendo a doble dígito sus tarifas, recibió una demanda privada por valor de 1.500 millones de libras, por abuso de posición dominante. Esta argumenta que el ROI obtenido por sus clientes siempre se ha mantenido alto, y que va subiendo las tarifas porque los precios de los inmuebles han ido creciendo también mucho, y las agencias van a comisión sobre el valor de los mismos.
Los analistas consideran muy poco probable que pierda este pleito, pero de suceder no solo tendría que hacer frente a ese gran pago, sino que además probablemente tendría que reducir sus tarifas, o como mínimo tendría muy complicado elevarlas como antaño.
+ Riesgo de competencia
Actualmente en Reino Unido solo dos portales tratan de hacerle la competencia a Rightmove, Zoopla, que sigue un modelo muy parecido al suyo, y OnTheMarket, que a base de sacrificar beneficios trata de ganar cuota a base de precios muy bajos y un abultado presupuesto publicitario.
Durante años se ha demostrado la preferencia de los británicos por Rightmove, que aglutina actualmente un 80 - 90 % del tiempo que los mismos dedican a buscar inmuebles, y a las agencias no les ha quedado otra que seguir la atención de sus clientes, y pagar las tarifas de Rightmove.
OnTheMarket lleva dos años y pico apretando con mucha publicidad, para hacernos una idea tras ser adquirida por CoStar en 2023, tenía un EBIT de 2 millones de libras y aumentó su presupuesto publicitario hasta los 45 millones de libras, por lo que desde entonces quema caja a lo grande, y lo cierto es que no ha logrado arañar cuota a Rightmove, sino que ha debilitado al segundo, a Zoopla.
Si bien han ido cambiando como vemos arriba en la tabla la forma de presentar la evolución de las cuotas de mercado, sí se aprecia la resiliencia en el tiempo de Rightmove.
Luego hay otros datos interesantes sobre cómo evoluciona el negocio, por ejemplo comparar el hecho de que a pesar de que tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria se redujeron mucho los inmuebles anunciados, y que desde 2009 prácticamente se ha mantenido plano, el tiempo de estancia en el portal desde 2012 se ha multiplicado casi por tres (de hecho se suele decir que muchos británicos entran a Rightmove a curiosear como entretenimiento).
+ Riesgo financiero y riesgo divisa
. Riesgo divisa
Como podéis observar Rightmove es una empresa casi 100 % expuesta al Reino Unido, por lo que su riesgo divisa es prácticamente inexistente (ese 1 % de ingresos de fuera son de inmuebles sitos en zonas vacacionales como la Coste del Sol española, de agencias que pagan a Rightmove para tratar de atraer a interesados británicos).
. Riesgo financiero
En cuanto al riesgo financiero de Rightmove, es una compañía que opera con caja neta desde que cotiza en bolsa, por lo que es también inexistente.
+ Riesgo por ciclicidad del mercado inmobiliario
Cuando pinchó la burbuja inmobiliaria en Reino Unido, Rightmove se demostró como un negocio muy resiliente al ciclo, ya que si bien durante un año, en 2009, no elevaron sus tarifas, tampoco las redujeron, y a pesar de ello generaron prácticamente el mismo beneficio operativo que en 2008, para luego en 2010 comenzar a remontar logrando beneficios en máximos históricos (ganaron clientes que pagaban la membresía ese año de hecho).
Lo que sí está claro es que una parte de los clientes de Rightmove son como hemos mencionado las promotoras, y si se cortan en seco las promociones estas dejan de anunciarse y no pagan tarifas (no son tarifas planas como hemos visto).
Un punto interesante es que Rightmove es de facto una tasa periódica para las agencias, y la tienen que seguir pagando para mantener su visibilidad, dejar de hacer, fuese o no en una crisis, supone para estas quebrar.
Pero es que incluso ahora, con el alza tan fuerte de los precios de los inmuebles en Reino Unido, tampoco parece que estemos en un momento de burbuja, ya que a diferencia de lo que sucedió en la burbuja inmobiliaria pasada, no existe desconexión entre los precios de los alquileres y los precios de los inmuebles, simplemente los primeros no han parado de subir, y los precios de los inmuebles han ido detrás. La situación de escasez de nueva vivienda es real, y cuando hay mayor demanda que oferta los precios van para arriba.
- Equipo directivo y alineación de intereses
Rightmove no dispone de un accionista de referencia, por lo que a efectos de la alineación de intereses de sus ejecutivos con los accionistas deberemos fijarnos en la remuneración variable de los mismos.
En ese sentido tienen en primer lugar una remuneración anual, que depende en un 60 % del beneficio operativo, en un 15 % de la cuota de mercado sobre el tiempo de estancia en los portales inmobiliarios de Reino Unido, en un 15 % de avanzar en la diversificación de ingresos del Grupo, y finalmente un 15 % de objetivos estratégicos.
Además cuentan con una remuneración variable a tres años, que se fija en el retorno total del accionista (50 %), los beneficios por acción (25 %) y la evolución de los ingresos (25 %).
- Historia de Rightmove
En el 2000 nace Rightmove de la alianza de las cuatro principales agencias inmobiliarias de Reino Unido, Countrywide, Connells, Halifax/HBOS y Royal & Sun Alliance.
En 2005 Rightmove comenzó a cobrar por los anuncios de inmuebles en alquiler.
En 2006 Rightmove comenzó a ofrecer un servicio a bancos y tasadores de valoración automática de inmuebles, basadas en sus datos de transacciones recientes.
En 2007 Rightmove adquirió el 66.7 % de Holiday Lettings, el portal líder en Reino Unido de inmuebles vacacionales en alquiler, por 3,2 millones de libras.
En 2007 Rightmove comenzó a ofrecer anuncios premium, más llamativos que los normales, y también prioridad en el posicionamiento dentro de sus resultados de búsqueda.
En 2008 la construcción de vivienda nueva en Reino Unido marcó un mínimo de 85 años, lo que no impidió que Rightmove continuase aumentase el número de agencias que le pagaban sus tarifas mensuales, ya que no hacerlo suponía renunciar a la posibilidad de vender.
En 2009 las agencias inmobiliarias trataron de independizarse de Rightmove, que les cobraba comisiones muy altas, con la creación de Primelocation, pero no cuajó, porque los compradores seguían estando en Rightmove, e irse suponía dejar de vender.
En 2010 Rightmove vendió su participación en Holiday Lettings a TripAdvisor por 20,9 millones de libras, renunciando a tratar de competir en el alquiler vacacional, en el que existía mucha más competencia y se requería mucha inversión en marketing.
En 2011 se fusionaron los tres competidores de Rightmove, que no habían conseguido hacerle mella, Zoopla, Findapropery y Primelocation.
En 2013 el gobierno de David Cameron implementó ayudas y avales estatales para la compra de vivienda en Reino Unido, lo que impulsó las operaciones en el mercado inmobiliario.
En 2014 salió a bolsa Zoopla (ZPG plc) y permitió observar la diferencia entre las métricas y márgenes operativos de esta y Rightmove, que eran mucho mejores, lo que la puso más aún en valor.
En 2015 se lanzó OnTheMarket, participada por grandes inmobiliarias de UK, que obligaba para anunciarse en la misma a precios muy reducido, el elegir entre dejar Rightmove o dejar Zoopla, y la mayoría optó por dejar Zoopla, que perdió un 25 % de anunciantes en menos de un año.
En 2018 el fondo de capital riesgo Silver Lake adquirió Zoopla por 2.200 millones de libras, sacándola de bolsa, mientras que en este mismo ejercicio comenzó a cotizar OnTheMarket.
En 2018 Rightmove introdujo la posibilidad de delimitar con el curso el área en el que los usuarios querían buscar inmuebles, lo que mejoró su utilidad.
En 2020 se impuso el confinamiento en Reino Unido, debido a la pandemia por el Covid-19, y como las agencias inmobiliarias mientras durase se fueron a 0 en ingresos, en Rightmove prefirieron ayudar a sus clientes y les redujeron en un 75 % las tarifas, para así evitar que muchas quebrasen y poder recoger los frutos cuando se produjo la reapertura.
En 2023 CoStar compró OnTheMarket por 100 millones de libras, con el objetivo de hacerle competir de tú a tú con Rightmove, aunque para ello tuviesen que invertir muchos años y dinero.
En 2024 OnTheMarket lanzó una batería de campañas publicitarias para tratar de arañarle cuota a Rightmove, para la mayoría de ventas de inmuebles seguían llegando a las agencias a través de Rightmove, por lo que continuaron pagándola.
En 2025 el gigante australiano REA Group lanzó cuatro ofertas de adquisición sobre Rightmove, llegando a valorar el grupo en 6.200 millones de libras, que fueron rechazadas por la directiva.
En 2026 OnTheMarket llevaba ya tres años quemando caja con campañas publicitarias muy agresivas, y sin embargo Rightmove continuó manteniendo su más de un 80 % de cuota de mercado respecto al tiempo de estancia en portales inmobiliarios.
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- Otros negocios con sede en Reino Unido analizados:
+ Diageo
+ Jet2
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Javier García de Tiedra González es Abogado de formación y actualmente analista e inversor en empresas cotizadas a tiempo completo. Es además accionista minoritario en Bund Company, compañía que cofundó su hermano Álvaro y que es líder en sastrería a medida en España, en la que trabajó varios años en sus inicios.
Ha cursado un Máster en Valoración de Empresas y publicado dos libros en materia de finanzas: Introducción a la Inversión e Invertir en Bolsa Española, ambos a la venta en Amazon.
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